Gå til hovedside Innherred samkommune Innherred samkommune

Samkommunestyret 23.03.17

sak 12/17

<<forrige sak | vedtakneste sak>>

 

Klage på avslag på søknad om fradeling av kårboligen - 1719/288/4 Okkenhaugvegen 806 - Petter Haugan

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mariann Hovin

mariann.hovin@innherred-samkommune.no

 

Arkivref:

2016/8904 - /1719/288/4

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg

Møtedato

Saksnr.

 

Samkommunestyret

23.03.2017

12/17

 

 

Administrasjonssjefens forslag til vedtak:

Klagen tas ikke til følge og med hjemmel i Jordlovens §§ 1 og 12 gis det avslag på søknad om fradeling av bebygd areal fra eiendommen gnr. 288 bnr. 4 i Levanger kommune. Avslaget begrunnes med at det er påregnelig med vesentlige driftsulemper med å ha en frittliggende enebolig liggende nært to tun, der det ene har husdyrproduksjon, samt at fradelingen kan medføre vanskeligheter for oppstart av husdyrproduksjon på gnr. 288 bnr. 4.

Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for videre behandling

Vedlegg:

1

Situasjonskart PDF

2

Søknad om fradeling PDF

3

Ang. klage på avslag på fradeling av kårbolig- 1719/288/4 Okkenhaugvegen 806 - Petter Haugan PDF

4

Kart PDF

5

Avslag på søknad om fradeling av kårhus på 1719/288/4 - Klage PDF

6

Avslag på søknad om fradeling av boligtomt - 1719/288/4 Okkenhaugvegen 806 - Petter Haugan PDF

7

Søknad om fradeling av boligtomt - 1719/288/4 Okkenhaugvegen 806 - Petter Haugan PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Saken gjelder klage på avslag på fradeling av et bebygd areal på 1,0 dekar fra eiendommen gnr. 288, bnr. 4. Parsellen er bebygd med et bolighus og en garasje. Dette er eiendommens kårbolig, og den ønskes nå fradelt som frittliggende enebolig. Eiendommen for øvrig er bebygd med våningshus, driftsbygning og et stabbur. Den omsøkte parsellen ligger i et LNFR- SB, der spredt bolig bygging er tillatt under gitte kriterier, der pkt. 8 i dispensasjonskriteriene lyder: Fradeling av tomter må ikke medfører driftsmessige ulemper eller miljømessige ulemper for landbruket. Videre ligger den omsøkte parsellen i tilknytning til to tun. Drifta på eiendommen er utleie av dyrka jorda. Driften på den andre eiendommen som ligger i tilknytning til denne parsellen er melkeproduksjon.

Fig. 1 Oversiktskart med arealressurs

Kilde: Nibios gårdskart på internett

Fig. 2 Detaljkart

Nibio sine gårdskart på internett

Klagen er vurdert etter jordlovens § 1 og 12.

Vurdering:

I henhold til jordlovens § 12 og Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 kan det gis samtykke til deling dersom fradelingen ikke er i strid med formålet med jordloven.

Jordlovens § 12 – ledd tre

(….)

Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.

(….)

Innhold i klagen:

1. Saksbehandlingen:

Innherred samkommune mottok en søknad om fradeling av kårboligen på eiendommen. Det har vært avhold et formøte, der det er utlovd at søker skal bli kontaktet av saksbehandler når søknaden skal behandles, slik at søker kan grunngi sin søknad. Det er beklagelig at søker ikke har fått grunngi sin søknad, og det er beklagelig at det ikke er anført at søker ønsker en samtale med saksbehandler før saksbehandlingen starter for å kunne gi sine innspill. Innherred samkommune beklager at den muntlige kommunikasjonen mellom saksbehandler ikke har vært tilstrekkelig. 

2. Faktum

Det er søkt om fradeling av kårhuset på gården, det er bebodd av søkers mor, som har en tinglyst livslang borett på eiendommen. Eiendommen har egen avkjørsel egen garasje, som er adskilt fra tunet på eiendommen.

Innherred samkommune ser at dette faktum er riktig, men at kårboligen ligger i svært nær tilknytning til ikke bare et tun, men to tun, derav det ene med husdyrproduksjon. Det tunet/eiendommen der det drives husdyrproduksjon er ikke det tunet det nå søkes om fradeling av kårboligen i fra.Og det er spesielt hensynet til driftssentret på eiendommen gnr. 288 bnr. 6 og eventuell oppstarts av husdyrproduksjon på eiendommen gnr. 288 bnr. 4 at avslaget er gitt. Dette vurderes å være en driftsmessig ulempe av vesentlig karakter.

All dyrka jord på eiendommen gnr. 288 bnr. 4 leies ut til naboeiendommen gnr. 285 bnr. 3 som eiers av hjemmelshavers søster som er i melkesamdrift med eiendommen gnr. 288 bnr. 6, som er naboeiendommen til gnr. 288 bnr. 4. Hjemmelshaver ønsker å selge sin eiendom til sin niese som er datter av eier av gnr. 285 bnr. 3. Det er anført i klagen at niesen vil ha problemer med å kunne betale for eiendommen med eksisterende bebyggelse pga høy pris. Dersom niese får kjøpe gården uten kårbolig vil hun kunne fortsette og leie ut dyrka jorda til gnr. 285 bnr. 3. Alternativet er at andre bruk i grenda får økt sin jordvei. Dersom eiendommen må selges på det åpne markedet med kårhuset, er det ikke sikkert at ny eier vil leie ut jorda til melkesamdriften mellom eiendommene gnr. 288 bnr. 6 og gnr. 285 bnr. 3.

Dette er forhold som det ikke det er anført at det ikke er tatt høyde for i det opprinnelige saksfremlegget. 

Det medfører riktighet at det foreligger en del fordeler med tanke på fradeling av bygninger, omdisponering av arealer og så videre, knyttet til saker der det oppstår en bruksrasjonalisering. I dette tilfellet er det laget en skisse som inneholder momenter av bruksrasjonalisering i klagen, uten at det er beskrevet hvem som skal ta over eiendommen gnr 285 bnr. 3 i Levanger som det er et nært forhold til og som det kan oppfattes at det skisseres en bruksrasjonalisering med. Det er rettet spørsmål til hjemmelshaver pr telefon 10.3.2017 og i e-post til hjemmelshavers advokat og, om hvem som skal kjøpe hvilken eiendom og vi får opplyst av begge de forespurte, at det er hver sin søster som skal overta hhv gnr. 285 bnr. 3 og gnr. 288 bnr. 4. Og dermed blir momentet med tanke på bruksrasjonalisering et forhold som ikke tillegges vekt i denne vurderingen. Om salgssummen blir for høy er et moment som ikke det er anledning til å tillegge vekt i delingsvurderingene jamfør bestemmelsen i § 12 i jordloven.

Det å sikre arealer til eiendommen gnr 285 bnr. 3 og videre inn i en melkesamdrift kan gjøres med å inngå 10 år lange jordleieavtaler. Disse avtalene opphører ikke ved et salg av eiendommen, slik lovverket pr dd er utformet. Det er også en mulighet til å inngå lengre avtaler dersom man ønsker det.

3. Rettsanvendelse og skjønnsutøvelse

Det er anført at det er en forvaltningspraksis på å dele i fra kårboliger og opprette egne boligeiendommer i Innherred samkommune, det er videre anført at det er en forvaltningspraksis på å dele i fra tun og selge dyrka jorda. Og at det er en forvaltningspraksis på å dele i fra kårboliger. Innherred samkommune har en utstrakt praksis på fradeling av tun for salg av dyrka jord til en aktiv landbrukseiendom. På Innherred ligger de fleste gårdstun adskilt fra hverandre, slik at det blir opprettet en selvstendig boenhet i landbrukslandskapet, og erfaringsvis er det få klager på omkringliggende landbruksdrift fra slike eiendommer. Mye av årsaken til dette kan være at det er tidligere bønder som bebor disse eiendommen og som kjenner til og setter pris på den aktiviteten som landbruksdrift medfører. Når det gjelder fradeling av kårboliger er forvaltningspraksisen at det tillates fradeling av kårboliger, dersom de ikke ligger i nær tilknytning til tunområdet på gården de skilles i fra eller andre tun i nærheten. I den senere tid har Innherred samkommune fått delt noen erfaringer knyttet til fradeling av tun og kårboliger, som er negative. I en periode var det praksis å dele i fra større tomter med en deldyrka jord med i tomten. Den som kjøpt gården ser at arealet ikke blir drevet, og føler et behov for å kunne holde arealet i hevd. Da er det vanskelig å argumentere for at slike fradelinger av bebygde tomter med et stor areal er et godt vern av arealressursene i kommunen. Videre har vi brakt i erfaring at fradeling av kårhus fra noen eiendommer ikke har vært fremsynt, da ny eier har kunnet hatt behov for denne boligen til å drive tilleggsnæring i, andre erfaringer er at den tidligere kårboligen er blitt solgt, og det har blitt en konflikt mellom gårdeier og ny eier av den tidligere kårboligen, knyttet til ulik praksis og forståelse av hverandres behov og ønsker.

I brev av fra tidligere landbruksminister Terje Riis Johansen 21.12.2006 ble det varslet at fradeling av kårboliger i nær tilknytning til tunområdet ikke er ønskelig ut fra hensynet til drifta. Innholdet i brevet er ikke opphevet av noen landbruksminister etterpå.

Konklusjon

Innherred samkommune finner ingen vektige argumenter fremsatt i klagen på for å kunne ta klagen til følge. Avslaget foreslås opprettholdes.

Gå til topp


<<forrige sak | vedtakneste sak>>

Gå til hovedside Innherred samkommune