Gå til hovedside Innherred samkommune Innherred samkommune

Samkommunestyret 17.11.16

sak 28/16

<<forrige sak | vedtakneste sak>>

 

Klage på tillatelse på fradeling av tunet og skogseiendommen 1721/104/2 Lyngaas på eiendommen fra eiendommen 1721/24/2

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

 

Mariann Hovin

mariann.hovin@innherred-samkommune.no

 

Arkivref:

2016/2301 - /1721/24/2

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg

Møtedato

Saksnr.

Samkommunestyret 17.11.2016 28/16

 

Administrasjonssjefens forslag til innstilling:

Med hjemmel i jordlovens §§ 1 og 12 tas klagen på tillatelse til fradeling av gnr. 104 bnr. 2 og tun på 4,9 dekar fra gnr. 24 bnr. 2 i Verdal ikke til følge, med følgende begrunnelse; delingen i samsvar med tidligere delingstillatelser i Innherred Samkommune har gitt, delingen er i samsvar med de hensyn jordlovens §§ 1 og 12 har til hensikt å fremme.   

Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for videre behandling.

Vedlegg:

1

Søknad om fradeling PDF

2

Tillatelse til fradeling av tunet på eiendommen 1721/24/2 Stiklestad Alle 75 og skogseiendommen 1721/104/2 Lyngaas - Jeanne Katralen Tjomsland PDF

3

Klage på vedtak om tillatelse til fradeling av tunet på Holmsveet 1721/24/2 og fradeling fra hovedbølet av skogstrekningen Lyngaasen 1721/104/2 PDF

Saksopplysninger:

Innherred Samkommune har behandlet delingssaken fra Jeanne Katralen Tjomsland og gitt en tillatelse til fradeling av skogteig og tun, for salg av dyrka jorda. Så langt Innherred Samkommune kjenner saken vil skogteig, tun og dyrka jord selges hver for seg, slik at eiendommen splittes i tre ulike gårds og bruksnummer. Vedtaket innebar at Jeanne Katralen Tjomsland fikk dele eiendommen gnr. 24 bnr. 2 og 104 bnr. 2 i Verdal i følgende deler:

Skogteigen, gnr. 104 bnr. 2, deles i fra gnr. 24 bnr. 2, og tunet deles fra gnr. 24 bnr. 2.

Det er samtidig fremsatt et tilbud til en odelsberettig om å kjøpe eiendommen gnr. 24 bnr. 2 og gnr. 104 bnr. 2 i hht til odelslovens § 20, 20 a og 20 b. Odelsberettigede Kåre Johan Lyngås har akseptert tilbudet om å kjøpe eiendommen, men slik at det kreves takst til fastsettelse av vederlaget i samsvar med odelslovens § 49.

Som følge av tillatelsen har odelsberettigede Kåre Johan Lyngås påklaget at Jeanne Katralen Tjomsland får dele eiendommen gnr. 24. bnr. 1 i Verdal i tre. Skogteiegen for salg, dyrka jord for salg og tunet for salg med følgende begrunnelse:

1. Lyngaas` odelsrett og hans beslutning om å løse gården på odel må ha betydning for delingssaken.

2. Landbrukseiendommen slaktes. Den omsøkte fradeling skjer åpenbart i den hensikt å skaffe selger størst mulig økonomisk profitt. Når det foreligger en odelsberettiget som vil drive eiendommen som én enhet må dette ha betydning for delingssaken.

3. Vedtakets innhold og manglende hensyn til odelssaken er ikke i samsvar med de grunnleggende formål i jordloven, jf. § 1.

Jordloven § 12, 3. ledd i.f. tillater at det legges vekt på andre hensyn enn de som positivt er nevnt i leddets foregående punktum, så lenge hensynene faller inn under formålet i jordloven.

Av § l, 1. ledd fremgår at lovens skal legge til rette for at jordressursene skal brukes på den måte som er mest tjenlig for samfunnet og de som har sitt yrke i landbruket.

Man kan ikke se bort fra odelsinstituttet ved praktiseringen av denne formålsbestemmelsen.

At praktiseringen av jordlovens skal ha den praktiske konsekvens at muligheten for utøvelse av en lovfestet og legitim løsningsrett svekkes, fremstår som svært uheldig og uharmonisk.

Det vises i denne sammenheng også til prinsippet som fremgår av odelsloven § 63 om at eier av eiendom som det er fremmet løsningssak for ikke må gjøre noe som forringer eiendommens verdi. Bestemmelsen har ingen direkte anvendelse i foreliggende sak, men illustrerer godt hvordan lovgiver har ønsket at eiendom som man vet skal løses på odel bør bevares i den stand den var på tidspunktet for når krav om løsningsretten ble fremsatt.

Det framstår i det hele tatt som underlig at det gis tillatelse til oppdeling av en odelseiendom som man vet at det er fremsatt forhåndstilbud etter odelsloven § 20 for.

4. Tjomsland står selvsagt fritt til å søke fradeling på nytt dersom det mot formodning skulle vise seg at frivillig salg til eller odelsløsning til fordel for Lyngaas ikke skjer.

5. Det vil virke direkte støtende og i strid med de bærende hensyn bak bestemmelsene i jord- og odelsloven dersom Lyngaas skal henvises til å gå til separate løsningssaker mot forskjellige kjøpere med den konsekvens dette har både for selve odelstaksten, men også kostnadene ved selve løsningssakene.

6. Til samkommunens saksbehandling skal bemerkes at Lyngaas ikke er gitt anledning til å uttale seg før endelig vedtak ble truffet. Dette selv om han åpenbart hadde rettslig interesse.

Videre er det åpenbart at de påberopte forhold ikke er undergitt noen som helst slags vurdering i forhold til jordlovens formålsbestemmelse ved behandlingen av søknaden.

Dette representerer saksbehandlingsfeil som kan ha vært bestemmende for vedtakets innhold. Saksbehandlingen er videre mangelfull fordi den i realiteten ikke har vurdert betydningen av den pågående odelssaken.

7. Fylkesmannen bør her overprøve kommunens rettsanvendelse og skjønnsutøvelse og omgjøre vedtaket slik at delingssøknaden avslås.

Subsidiært bør vedtaket oppheves og hjemvises til ny behandling på grunn av saksbehandlingsfeilen.

Vurdering:

Klagen er vurdert etter jordlovens §§ 1 og 12. Det er sett til odelslovens §§ 2, 14 og 20, 20 a og 20 b for å undersøke om forholdet mellom jordloven og odelsloven er av betydning for vurdering av saken.

Pkt. 4 i klagen: Det medfører riktighet at nåværende hjemmelshaver kan søke deling på nytt, dersom salget til odelsberettigede ikke gjennomføres. Samtidig påhviler det nåværende hjemmelshaver ingen råderettsbegrensning på eiendommen, det betyr at det kan søkes om fradeling av parseller, også under en periode der eiendommen er frembydd til salg i h. h. t. odelslovens § 20, og kommunen er pliktig til å behandle delingssaken.

Pkt. 6 i klagen: Innherred Samkommune beklager at det ikke ble innhentet uttalelse fra Kåre John Lyngås, før delingssaken ble behandlet.

Det vises til pkt. 1 – 3 og 5 i klagen: Verken §§ 1 eller 12 i jordloven inneholder noen henvisning til Odelsloven og bestemmelser om deling av odelseiendommer. Rundskriv M-1/2013, pkt. 4.3 sier at en odelsberettiget har klageadgang på delingsvedtak, dersom eiendommen mister sin karakter av og være en odelseiendom og dersom vedkommende mister muligheten til å ta over en odelseiendom med bygninger. Videre beskriver det samme rundskrivet i pkt. 5.1 forholdet til § 20, 20 a og 20 b odelsloven og tilbud om kjøp av eiendommen, disse §§ i Odelsloven vurderes og ikke ha betydning for behandling av denne klagesaken. Det vises til brev av 24.3.2010, at delingssaken kan ferdigbehandles uavhengig av om eier benytter seg av tilbudsregelen eller ikke. Er det inngått bindende kontrakt mellom eier og kjøper av resteiendommen, uten at det er tatt forbehold om at delingssamtykke gis, kan ikke tilbudsregelen i § 20 benyttes. Det er ikke, etter det Innherred Samkommune kjenner til, inngått bindende avtaler om kjøp av resteiendommen, uten at det er tatt forbehold om at delingssamtykke kan gis.

I pkt. 7.3.4 i Rundskriv M-1/2013 er det beskrevet deling av eiendommer med ulik odelsrett og behandlingsmåte, og at det oppstilles som vilkår at delingssaker ikke skal behandles etter jordlovens § 12, dersom det er eiendommer med egne gårds og bruksnummer, som begge kan odles jamfør § 2 i odelsloven. Dersom en av parsellen ikke oppfyller kravet til odelsjord jamfør definisjonen i § 2 i Odelsloven, deling etter § 12 i jordloven påkrevd. 

Pkt. 8.3.3. tredje avsnitt. Det at fradelingen berører odelsrettshaver, er ikke relevant å ta med i vurderingen. Delingen skal vurderes i lys av landbruksmessige forhold som faller inn under formålsparagrafen til § 1 i jordloven. Odelsrettshaver kan ha klagerett jf. Pkt 4.3 i M-1/2013.

Eiendommen gnr. 24 bnr. 2 og gnr. 104 bnr. 2 i Verdal er etter Innherred samkommune sin betraktning og vurdere som en driftsenhet, jamfør tilsvarende vurderinger utført av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Det er heller ikke reist spørsmål om dette er to separate driftsenheter i hht jordlovens bestemmelser. Det betyr at dersom gnr. 104 bnr. 2 skal selges, må det til et delingssamtykke etter jordlovens § 12.

Ved nærmere vurdering av innholdet i rundskriv M-1/2013, kommer Innherred Samkommune frem til at det er opp til det lokale kommunale skjønnet og avgjøre om odelseiendommen skal selges med eller uten bygninger, i de tilfeller der det er snakk om at en odelsberettiget har rettslig klageinteresse. Det vises til andre delingssaker, der det er delt fra tun og der eier har beholdt tunet. Da er det dyrka jorda og eventuelt utmarka som er gjenstand for odelssaken. Innherred Samkommune har ikke tidligere behandlet saker der det er gitt tilbud etter odelslovens § 20 til odelsberettiget, han har akseptert, og hjemmelshaver samtidig fremmer søknad om deling av eiendommen. Utfallet av denne saken vil kunne komme til å skape presedens for behandling av slike type saker i fremtiden.

Når det lokale skjønnet utøves, skal det tas hensyn til behovet for en variert bruksstruktur, herunder rasjonelt dreven bruk som er tjenlig både nasjonalt og lokalt. Til dette bruket hører det til 70 dekar veldig god jord som er egnet til grønnsaksproduksjon. Dette er en produksjon som krever hyppige vekstskifter, og derfor et stor arealgrunnlag for å få et optimalt vektskifte. Grønnsaksproduksjon er ikke et regulert marked med mottak og leveringsplikt, og det krever at gårdbrukeren har kontrakt med grossist. For hold av husdyr er det mulig å ha ca. 14 ammekyr i forhold til spredeareal. Et full konsesjon på svin eller fjørfe krever et spredeareal på 314 dekar i hht dagens krav. I tillegg er det usikkert om driftsbygningen er egnet for husdyrhold etter dagens lovkrav til driftsbygninger for husdyrhold. Det vurderes som fullt mulig å drive med korn og eller grasproduksjon på arealene. Innherred Samkommune vurdere det slik at bruket kan være egnet som et eget bruk, der bruker henter inntekt fra tilleggsnæring på gården eller annen sysselsetting, men også at bruket kan være godt egnet som tilleggsjord til et annet bruk.

Det skal tas hensyn til vern av arealressursene. Når det gjelder vern av arealressurser, kan det ved fradeling legges vekt på om arealressursene blir like godt eller bedre vernet eller om de blir lagt til nabobruket. I dette tilfellet vurderes det slik fra jordvernmyndigheten i Innherred Samkommune at arealressursene har et bedre vern om de blir benyttet som tilleggsjord til en allerede eksisterende driftsenhet, enn om bruket består som egen enhet.  

Videre skal det tas hensyn til en driftsmessig god løsning betyr at det legges til rette for rasjonelle driftsenheter med god arrondering, korte driftsavstander. Dersom dyrka jorda selges til et bruk som ligger i nærheten vil det kunne medføre en god arrondering med redusert transport. Innherred Samkommune har ikke satt noen maks avstand mellom brukene i tilleggsjordsaker. Dette er et argument som taler for og imot for å tillate delingen.

Drifts og miljømessige ulemper er et annet kriterier som saken skal vurderes etter. I dette tilfellet vurderes det slik at arronderingen ikke vil bli vesentlig endret som følge av delingen, men at dersom tunet blir delt i fra vil de som bor der måtte påregne seg å bli utsatt for støy, støv og luktplager i noen grad. Dette er et argument somtaler for å tillate delingen.

Ved å sammenligne andre saker, der det har vært søkt om fradeling av dyrka jorda for salg, har det etter nytt innhold i jordlovens § 12 vært gitt tillatelse til fradeling av dyrka jord for salg som tilleggsjord til andre eiendommer i Innherred Samkommune. Da har det vært opp til grunneier om han han har beholdt tunet selv, eller om det har blitt solgt som selvstendig boligeiendom. Skal denne delingssaken få en lik behandling som de forutgående delingssakene er det på det rene at delingssamtykket må gis, som en følge avgjørelsen i disse sakene.

Innherred samkommune har i andre saker tillatt fradelt store parseller, som tilleggsjord/skog til andre eiendommer, der hvor at det andre bruket har hatt behov for mer areal. Dette leder av en forvaltningspraksis, ikke bare i Innherred samkommune, men også nasjonalt, der synet på eieres råderett over egen eiendom vurderes og stå sterkt. Så sterkt, at det er eiers ønsker for eiendommen som i første rekke må komme i betraktning i delingssaker. Dette leder til at fradeling og salg av gnr. 104 bnr. 2 fra eiendommen gnr. 24 bnr. 2 i Verdal kan gjennomføres. Denne tillatelsen vurderes å være i tråd med den praksis som Innherred samkommune har ført tidligere.

Det som imidlertid skiller denne saken fra de forutgående sakene, er at det i dette tilfellet er tilbudt en odelsberettiget å kjøpe eiendommen, og han har takket ja. Dersom det er viktig for Innherred Samkommune å bevare denne driftsenheten som et selvstendig bruk, må den samla delingssøknaden avslås, nettopp for å samle ressursene på en eierhand, slik at eiendommen kan drives landbruksmessig optimalt og utnytte alle ressursene på eiendommen. Det kan oppleves som krenkende å ikke kunne få kjøpt en samla eiendom ved hjelp av odel, som kan utvides og bygges opp over tid. Det leder til å ta klagen til følge. Etter en oppsummering av de momentene som skal legges til grunn og tatt inn de frie skjønnet, kommer Innherred Samkommune frem til at klagen ikke tas til følge og at saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for videre behandling.

Gå til topp

<<forrige sak | vedtakneste sak>>

Gå til hovedside Innherred samkommune