Gå til hovedside Innherred samkommune Innherred samkommune

Samkommunestyret 21.04.16

sak 11/16

<<forrige sak | vedtakneste sak>>

 

Klage på avslag på søknad om omdisponering av 2 dekar innmarksbeite til boligtomt fra eiendommen 1719/73/1 Gotås - Torbjørn Skei

Saksbehandler:

E-post:

Tlf.:

Mariann Hovin

mariann.hovin@innherred-samkommune.no

Arkivref:

 2015/4538 - /1719/73/1

Saksordfører: (Ingen)

Utvalg

Møtedato

Saksnr.

 

Samkommunestyret

21.04.2016

11/16

 

 

Administrasjonssjefens forslag til vedtak:

  1. Med hjemmel i jordlovens §§ 1, og 9 tas klage på avslag på søknad om omdisponering av 2 dekar innmarksbeite på eiendommen gnr. 73 bnr. 1 i Levanger ikke til følge.

Klagen avslås med følgende begrunnelse:

Avslaget begrunnes med at denne omdisponeringen vil bryte opp et helhetlig kulturlandskap, skape en dårlig arrondering og bidra til å vanskeliggjøre bruken av beite i et stort sammenhengende beiteområde på ca. 57 dekar, omdisponeringen er ikke i samsvar med gjeldene plan for området og at omdisponeringen i sin helhet er i strid med formålet med jordloven.

  1. Med hjemmel i Jordlovens §§ 1 og 12 tas klage på avslag på søknad om fradeling av 2 dekar til boligformål fra eiendommen gnr. 73 bnr. 1 i Levanger ikke til følge. Avslaget begrunnes med at det ikke er forenlig med formålet i jordloven å omdisponere og dermed ikke fradele arealet. 

Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for videre behandling.

Saksopplysninger:

Det er fremsatt klage på avslag på søknad om omdisponering og fradeling av 2 dekar stor parsell. Klagen er fremsatt søker og rettidig.

Opprinnelig saksfremlegg:

Avslag på søknad om omdisponering og fradeling av 2 dekar innmarksbeite til boligtomt fra eiendommen 1719/73/1 Gotås - Torbjørn Skei

Landbrukssjefens vedtak

Med hjemmel i jordlovens §§ 1 og 9 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement avslås søknad om omdisponering av 2 dekar innmarksbeite til boligformål på eiendommen gnr. 73 bnr. 1 i Levanger kommune. Avslaget begrunnes med at denne omdisponeringen vil bryte opp et helhetlig kulturlandskap, skape en dårlig arrondering og bidra til å vanskeliggjøre bruken av beite i et stort sammenhengende beiteområde på ca. 57 dekar, omdisponeringen er ikke i samsvar med gjeldene plan for området og at omdisponeringen i sin helhet er i strid med formålet med jordloven.

Med hjemmel i Jordlovens §§ 1 og 12 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement avslås søknad om fradeling av 2 dekar til boligformål fra eiendommen gnr. 73 bnr. 1 i Levanger kommune. Avslaget begrunnes med at det ikke er forening med formålet i jordloven å omdisponere og dermed ikke fradele arealet. 

Vedtaket kan i henhold til jordloven og forvaltningsloven påklages. Klagen fremsettes til Innherred samkommune innen tre uker etter at vedtaket er gjort kjent for partene i saken. Klageinstans er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag.

Vedlegg:           

1. Kart 1:5000 og 1:1000

2. Oversendt fra Enhet for plan, byggesak og oppmåling: Søknad fra Torbjørn Skei om deling av eiendommen,  gnr. 73, bnr. 1

Saksopplysninger:

Saka gjelder fradeling av et areal på 2 dekar fra eiendommen gnr. 73, bnr. 1 i Levanger til boligformål. Parsellen ligger i et LNFS-område som ifølge Skog og landskap sine gårdskart er et innmarksbeite. Det er gjennomført en rekke møter med grunneier og det er gjennomført befaring. Eiendommen er bebygd med våningshus og kårbolig, 3 driftsbygninger, en bygning for energiforsyning. I tillegg er det et regulert boligfelt på eiendommen. 

Fig. 1 Kart med arealressurser

Kilde: Skog og landskap sine gårdskart 01.03.2016.

Søknaden er vurdert etter jordlovens §§ 1,9 og 12, rundskriv M-35/95, M-4/2003 og M-1/2013.

Vurdering:

Omdisponering

§ 1 Formålet med jordloven

Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket.

Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar.

Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.

9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord

Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.

Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.

Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja.

Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort.

Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort.

Hensynet til arrondering, avkastning og driftsmessige ulemper

Når det gjelder arrondering er det vanskelig å si at en omdisponering og senere en fradeling av et areal ikke vil påvirke arronderingen og være til hinder for en optimal utnyttelse av arealet. Da tomten vil lage et objekt det beites i rundt og det kan bli krevende å holde beitedyra innenfor gjerdet, og det kan bli plagsomt for eierne av boligeiendommen å ha beitedyr gående rundt huset. Dette vurderes å bli en driftsulempe for videre drift av arealene, slik at dette er et moment som legges til grunn i vurderingen. Med en omdisponering og fradeling av tomten vil det skapes et areal, som gjør et inngrep i et stort sammenhengende beiteområde og fragmenterer et stort innmarksbeite.  

Når det gjelder hensynet til avkastningen eiendommen kan gi, så vil en omdisponering av innmarksbeite bidra til en redusert avkastning. Dette er også et moment som skal tillegges vekt i en vurdering.

Hensynet til kulturlandskapet

Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet vurdere Innherred Samkommune at en omdisponering av dette arealet til boligformål bidra til en fragmentert nedbygging av kulturlandskapet og et bolighus vil kunne oppleves å fremstå som et fremmed element i et stor sammenhengende beite- og landbruksområde.

Samfunnsmessige hensyn

Hensynet til en større gruppe mennesker eller som i dette tilfellet kontinuerlig drift av jordbruksarealene. Det vurderes fra administrasjonenes sin side at det å omdisponere og fradele boligtomter på dyrkamark ikke kan vurderes å være av samfunnsmessige hensyn i dette området i kommunen. Det er pekt på andre områder på eiendommen som kan benyttes til boligformål uten at dette har ført frem. Det er i tillegge en kårbolig på eiendommen og det er også et regulert boligfelt på eiendommen som kan tas i bruk.  

Om arealet kan tilbakeføres til landbruksproduksjon

Areal bebygd med bolig, vurderes og ikke kunne tilbakeføres til jordbruksproduksjon på kort sikt.

Hensynet til plan og bygningsloven og gjeldene planstatus i området

Planstatus er LNFS, det vil si at arealene er satt av til landbruk, natur, friluftsliv, med anledning til å bygge bolig i området, men da under gitte forutsetninger gitt i planverket til Levanger kommune. Disse kriteriene som vektlegges ved søknad om omdisponering av dyrka og dyrkbar jord er:

2. Bebyggelsen må ikke plasseres i områder som har regional og nasjonal stor verdi for biologisk mangfold

3. Dyrka jord skal ikke forringes. Bebyggelsen må tilpasses kulturlandskapet

4. dyrka jord og reelt dyrkbar jord må ikke omdisponeres

6.Nye avkjørsler/veger skal ikke gå over dyrka jord

8. fradeling av tomter skal ikke føre til driftsmessige eller miljømessige ulemper for landbruket.

Som vi ser av disse kriteriene har Innherred Samkommune strammet inn forvaltningspraksisen, når det gjelder omdisponering av dyrka og dyrkbar jord til bolig formål sammenlignet med forrige planperiode. Og det er nettopp disse kriteriene som ligger til grunn for at administrasjonen i Innherred Samkommune har vurdert det riktig og avslå denne søknaden. Når det gjelder omdisponering av dyrka og fulldyrka jord skal denne arealressursen ha et sterkt vern og det skal foreligge et omdisponeringssamtykke i hht jordlovens § 9, når omdisponering skal tillates.

Bestemmelsen mellom anna

Bestemmelsen mellom anna har til hensikt å sikre at arealene i henhold til de hensyn loven skal fremme. Disse hensynene er gitt i jordlovens §1, som sier at «arealressursane, kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter.»

Det å bygge ned dyrka jord og beiter vurderes å ikke være i tråd med formålet med jordloven. Og en disponering av det omsøkte arealet vurderes å vanskeliggjøre driften av tilliggende arealer. 

Konklusjon på omdisponeringssøknaden:

Innherred Samkommune finner å måtte innstille på et avslag på søknad om omdisponering av 2 dekar beite ut fra hensynet til formålet med jordloven, der hvor man tar dyrka jord ut av produksjon for å oppføre en bolig ikke er i tråd med formålet med jordloven, og som tillegge vurderes å kunne forringe arronderingen vesentlig. Og etter en samla vurdering av de momenter søknaden skal vurderes etter innstilles det på et avslag, da omdisponeringen ikke er i tråd med de formål loven skal fremme. 

Fradeling

Fradelingsforbudet i jordloven er opphevet, og det er lettere å få fradelt uproduktive arealer, samt fradele for å oppnå bedre arrondering. Et fradelingssamtykke av dyrka eller dyrkbar jord avhenger i sin helhet av at arealet er omdisponert.

I denne saken er det vurdert slik at det omdisponeringssamtykke ikke kan gis og det er derfor ikke grunnlag for å gi et fradelingssamtykke. Det hadde ikke vært noe problem å fradelt et lite produktivt/uproduktivt areal fra denne eiendommen. Det er anledning til å gi et fradelingssamtykke, dersom man ønsker en økt eller stabil bosetting i et område, men det krever også et omdisponeringssamtykke etter § 9. I § 12 ledd 5 kan man gi tillatelse til deling, dersom det er i samsvar med det formålet loven skal fremme.

Konklusjon på søknad om fradeling:

En fradeling av det omsøkte arealet krever et omdisponeringssamtykke, noe som er vurdert å ikke være i tråd med bestemmelsen i jordloven å gi, verken ta vare på jordressursen, slik at den blir bruket på en måte samfunnet har bruk for den på, eller av hensynet til de som har sitt virke i landbruket. 

I følge rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet:”Bestemmelser om overføring av myndighet og forskrift om saksbehandling mv. i kommunen etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven” er avgjørelse i denne saka delegert til kommunen.  Innherred samkommune har videre delegert avgjørelse til landbrukssjefen.

Det presiseres at dette er behandling opp mot jordloven.  Behandling etter Plan- og bygningsloven og endelig delingssamtykke, blir ivaretatt av Enhet for plan, byggesak og oppmåling.

Klagen fra grunneier:

Begrunnelsen i vedtaket gir inntrykk av at saksbehandler ikke har lest/satt seg inn i søknaden, siden ingen av våre argumenter i søknadsteksten er nevnt. Søknaden virker å være avslått kun på prinsipielt grunnlag. Vi ønsker derfor med dette å klage på vedtaket.

Arealet til tomt ligger i et hjørne på beitet og vil derfor ikke ha noen vesentlig innvirkning på arealet som helhet. Under vurderingen av hvor det er mest hensynsfullt å legge en tomt, var det en grei dialog med kommunen om at det ikke var ideelt å legge en tomt midt ute på et jordstykke. Derfor ble det omsøkte arealet vurdert og valgt som mest usjenert for både gårdstunet og for gårdsdrifta for øvrig.

Når det gjelder beitedyr i nærheten av bolig, er jeg uenig i argumentasjonen i vedtaket. Jeg har erfaring med storfe i 50 år, og vil påstå at problemet med rømlinger av storfe er like stor på 100 meters avstand som på en meters avstand. En vil kanskje få noe mer fluer i sommerhalvåret, men området er svært grunnlendt (ca 5-10 cm til fjell) og derfor brunsvidd det meste av sommeren. Med dagens moderne gjerdehold er nærhet til beitedyr ingen argumentasjon for å avslå et område til boligformål.

Når det gjelder avkastningen, har det overhodet ingen innvirkning at det omsøkte området blir fradelt. Arealet har for det første ingen vesentlig verdi som beite, siden det som nevnt er grunnlendt og brunsvidd om sommeren. For det andre gir 2 dekar et tilskudd på kr. 590,- per år. Til sammenlikning vil de nye driverne av gården få ca. kr. 15 000,- per måned for de to utleieleilighetene som er i dagens utleiebolig (kårbolig). Denne leieinntekten forutsetter at vi som overdrar gården kan bygge bolig annet sted. Vi vil også påpeke at det i dag er svært usikkert hvordan utviklingen av slaktekylling produksjon vil bli, og at leieinntekter kan bli en viktig og varig inntektskilde for gården.

Når det gjelder kulturlandskapet, er det i Gotåsveien boliger og småbruk fordelt langs hele veien, og en ny bolig på den omsøkte tomta vil føye seg naturlig inn i området. Huset er også planlagt med lav høyde, slik at det ikke vil bli dominerende i kulturlandskapet.

Når det gjelder samfunnsmessige hensyn, peker vedtaket på at andre områder er foreslått som bedre egnet til boligformål. Vi er uenige i at andre områder er bedre egnet, men ser at kommunen vektlegger at det er bedre å omdisponere skogsområder fremfor beite. Vi påpeker også at skogsområdet i grensen til 73/15 som under befaring ble foreslått av kommunen som alternativ tomt - også benyttes som beite. Dette området er etter vår mening uansett en svært dårlig løsning, blant annet på grunn av beliggenhet i forhold til sol og snø, samt at vi blir nødt til å kjøpe jord av eieren av naboeiendommen dersom tilgrenset fulldyrket mark ikke skal omdisponeres.

Gården er drevet effektivt og intensivt over mange år, og kulturlandskap og dyrket jord er holdt i god hevd. Det oppleves da som urimelig at dersom vi hadde latt områder gro igjen til skog, ville det kunne gitt grunnlag for boligbygging. Som engasjert gårdbruker med lang erfaring, anser jeg vern av pløybar dyrka jord som svært viktig. At berglendte områder som den omsøkte tomta skal vernes er for meg uforståelig. Når man ser på utbygginger i tettbygde strøk kan man undres for hvem lovverket er tilpasset.

Saksbehandler påpeker at det er regulert boligfelt på eiendommen og at vi kan bygge der. Til dette vil jeg kommentere at det ikke er gitt at alle vil bo i et boligfelt. Jeg har også som målsetting som pensjonist fortsatt å engasjere meg i gårdsdrifta, og synes da det er svært upraktisk å bosette seg for langt unna gården. Jeg har også fått et inntrykk av at det skal brukes skjønn i vurderingen av slike saker - at det er jordbruksmessige årsaker som berglendt og uproduktivt beite som skal sette stopper for slik utbygging er litt merkelig.

Håper denne anken gir et bilde på hvordan vi som lever og bor i området ser på det.

Klagen er vurdert etter jordlovens §§ 1, 9 og 12.

Vurdering av klagen:

Det er fremsatt følgende påstander: Arealet til tomt ligger i et hjørne på beitet og vil derfor ikke ha noen vesentlig innvirkning på arealet som helhet. Det anføres videre Når det gjelder kulturlandskapet, er det i Gotåsveien boliger og småbruk fordelt langs hele veien, og en ny bolig på den omsøkte tomta vil føye seg naturlig inn i området. Huset er også planlagt med lav høyde, slik at det ikke vil bli dominerende i kulturlandskapet. Det medfører riktighet at det er flere frittliggende eneboliger i området, disse eiendommene er fra ca. 1960 og bakover i tid. Tomten vurderes å danne et brudd i et stort sammenhengende jordbrukslandskap. Det er sjelden å se slike stor sammenhengende beiter og derfor er det ønskelig å bevare dette sammenhengende området. 

Driftsmessige ulemper. Det er anført: Når det gjelder beitedyr i nærheten av bolig, er jeg uenig i argumentasjonen i vedtaket. Jeg har erfaring med storfe i 50 år, og vil påstå at problemet med rømlinger av storfe er like stor på 100 meters avstand som på en meters avstand. En vil kanskje få noe mer fluer i sommerhalvåret, men området er svært grunnlendt (ca 5-10 cm til fjell) og derfor brunsvidd det meste av sommeren. Med dagens moderne gjerdehold er nærhet til beitedyr ingen argumentasjon for å avslå et område til boligformål. En bolig eksisterer som oftest lengre enn byggherrens levetid, og kan bli omsatt til noen utenforstående, som ikke har like stor forståelse for hva beitedyr medfører av flue, lukt og støyplager i nærhet til huset sitt.

Det er anført: Når det gjelder avkastningen, har det overhodet ingen innvirkning at det omsøkte området blir fradelt. Arealet har for det første ingen vesentlig verdi som beite, siden det som nevnt er grunnlendt og brunsvidd om sommeren. For det andre gir 2 dekar et tilskudd på kr. 590,- per år. Til sammenlikning vil de nye driverne av gården få ca. kr. 15 000,- per måned for de to utleieleilighetene som er i dagens utleiebolig (kårbolig). Denne leieinntekten forutsetter at vi som overdrar gården kan bygge bolig annet sted. Vi vil også påpeke at det i dag er svært usikkert hvordan utviklingen av slaktekylling produksjon vil bli, og at leieinntekter kan bli en viktig og varig inntektskilde for gården. Når det gjelder å sammenligne inntekter fra utleie og inntekter fra dyrka jord, viser Innherred Samkommune til bestemmelsen i § 9 av § 1 i jordloven at dyrka jord ikke skal tas ut av bruk, men benyttes til matproduksjon som er til nytte for samfunnet. Det å eie dyrka jord, er en forvaltning av storsamfunnets ressurser for matproduksjon.

Når det gjelder samfunnsmessige hensyn, peker vedtaket på at andre områder er foreslått som bedre egnet til boligformål. Vi er uenige i at andre områder er bedre egnet, men ser at kommunen vektlegger at det er bedre å omdisponere skogsområder fremfor beite. Vi påpeker også at skogsområdet i grensen til 73/15 som under befaring ble foreslått av kommunen som alternativ tomt - også benyttes som beite. Dette området er etter vår mening uansett en svært dårlig løsning, blant annet på grunn av beliggenhet i forhold til sol og snø, samt at vi blir nødt til å kjøpe jord av eieren av naboeiendommen dersom tilgrenset fulldyrket mark ikke skal omdisponeres. Jamfør føringene for hva som er av samfunnsmessige hensyn, faller ikkefradeling av boligtomt inn under denne bestemmelsen, med unntak av områder der det er viktig å øke, eller opprettholde bosettingen.

Gården er drevet effektivt og intensivt over mange år, og kulturlandskap og dyrket jord er holdt i god hevd. Det oppleves da som urimelig at dersom vi hadde latt områder gro igjen til skog, ville det kunne gitt grunnlag for boligbygging. Som engasjert gårdbruker med lang erfaring, anser jeg vern av pløybar dyrka jord som svært viktig. At berglendte områder som den omsøkte tomta skal vernes er for meg uforståelig. Når man ser på utbygginger i tettbygde strøk kan man undres for hvem lovverket er tilpasset. Innherred Samkommune vurderer også at dette er en god drevet gård, som er holdt meget godt i hevd. Dagens driftsform er kyllingproduksjon, ammekuhold, gras og korn produksjon. Det er ved en nært forestående generasjonsoverdragelse planlagt å endre driften til kornproduksjon. Det vises til bestemmelsen i jordlovens § 1 at jordbruksarealer skal ha et vern for fremtidige generasjoners behov, ut fra denne bestemmelsen vurderer Innherred Samkommune at en omdisponering og fragmentering av et stort sammenhengende beiteområde ikke er i samsvar med denne bestemmelsen. Dersom deler av dette beite tas ut av bruk i dette tilfellet vurderes det at arronderingen av beite å bli forringet og på sikt kan mer av tilgrensende areal bli tatt ut av bruk. 

Det anføres: Saksbehandler påpeker at det er regulert boligfelt på eiendommen og at vi kan bygge der. Til dette vil jeg kommentere at det ikke er gitt at alle vil bo i et boligfelt. Jeg har også som målsetting som pensjonist fortsatt å engasjere meg i gårdsdrifta, og synes da det er svært upraktisk å bosette seg for langt unna gården. Jeg har også fått et inntrykk av at det skal brukes skjønn i vurderingen av slike saker - at det er jordbruksmessige årsaker som berglendt og uproduktivt beite som skal sette stopper for slik utbygging er litt merkelig. Disponering av dyrka og dyrkbarjord, herunder beiter, skal ha et sterkt vern, da det er ressurs for blant annet matproduksjon. Gjennom planprosesser pekes det ut områder som er egnet til boligformål, landbruksformål og industriformål. Området det er søkt på er i den siste planprosessen for Levanger pekt på å ha et landbruksformål, der hvor boligbygging er tillatt, dersom det ikke berører dyrka eller dyrkbar jord. Tomten berører i sin helhet et beite.  

En fradeling av det omsøkte arealet krever et omdisponeringssamtykke, noe som er vurdert å ikke være i tråd med bestemmelsen i jordloven å gi, verken ta vare på jordressursen, slik at den blir bruket på en måte samfunnet har bruk for den på, eller av hensynet til de som har sitt virke i landbruket. Og det gis ikke tillatelse til fradeling av den omsøkte parsellen. 

Etter en vurdering av de momenter som er fremsatt i klagen, kan ikke Innherred Samkommune se at disse er av en slik karakter at klagen kan tas til følge i hht til bestemmelsen i jordlovens §§ 1, 9 og 12.

Gå til topp


<<forrige sak | vedtakneste sak>>

Gå til hovedside Innherred samkommune